Certificazione energetica in Toscana

Regole per la certificazione energetica degli edifici: la normativa vigente in Toscana

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Il Decreto Legge 4/06/2013, n. 63 “Disposizioni urgenti per il recepimento della Direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell’edilizia per la definizione delle procedure d’infrazione avviate dalla Commissione europea, nonché altre disposizioni in materia di coesione sociale” convertito con importanti variazioni dalla Legge 90/2013 (G.U. 03/08/2013 n. 181, entrata in vigore il 04/08/2013), modifica profondamente obblighi e sanzioni in materia di certificazione energetica.

Si segnala al riguardo che il testo della LR 39/2005 e del Regolamento regionale 17/2010 non sono stati ancora aggiornati alla L. 90/2013, le cui disposizioni di diretta applicabilità sono comunque da rispettarsi.

Si ricordano le tappe della Certificazione Energetica degli edifici:

• Dal 1° luglio 2009 in tutta Italia era previsto l’attestato di certificazione energetica nel caso di edifici di nuova costruzione nonché nel caso di compravendita di immobili (articolo 6 del Dlgs 192/2005)
• Le modalità, a livello nazionale, per la certificazione energetica degli edifici sono (ancor oggi) contenute nel decreto ministeriale 26/06/2009 “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”.
• Il 18 marzo 2010 era entrata in vigore in Toscana una specifica disciplina regionale sulla materia: gli articoli da 23 a 23 sexies della legge regionale 39/2005 e il relativo reolamento regionale sulla Certificazione Energetica degli edifici (DPGR 25 febbraio 2010, n. 17/R) riguardante anche le locazioni
• Il decreto legislativo 28/2011, articolo 13, aveva dal 29/03/2011 imposto in tutta Italia che, sia nei casi di compravendita che di locazione, siano fornite all’acquirente o locatario durante la trattativa le informazioni sulla certificazione energetica dell’immobile
• Già con il decreto MISE 22/11/2012 (pubblicato su Gazzetta Ufficiale n. 290 del 13-12-2012) di modifica del decreto 26/06/2009 succitato, era stata abrogata la possibilità del proprietario di autodichiarare la pessima qualità energetica dell’edificio (possibilità inizialmente prevista dal paragrafo 9 dell’allegato A del DM 26/06/2009)
• I soggetti che possono rilasciare la certificazione energetica degli edifici sono stati individuati inizialmente dall’allegato III al decreto legislativo 115/2008. A partire dal 12/07/2013 sono individuati dal DPR 16/04/2013 n. 75

Oggi la Legge 90/2013 ha:

• ampliato gli obblighi di certificazione energetica degli edifici
• prescritto che gli annunci di vendita e locazione degli immobili devono riportare la prestazione energetica degli stessi.
• imposto conseguenze pesanti per l’omissione degli obblighi e la mancanza dell’attestato (sanzioni amministrative e anche la nullità degli atti di compravendita e locazione)
• rinominato l’attestato di certificazione energetica in “Attestato di Prestazione energetica” nonché previsto che lo stesso è firmato dal tecnico come “dichiarazione sostitutiva di atto notorio”

Vi sono particolarità della disciplina regionale che permangono rispetto a quella nazionale?

Innanzitutto va chiarito che:

• la disciplina regionale in materia non tocca né le metodologie di calcolo per la certificazione, né l’individuazione della figura del certificatore: su tali temi si seguono pienamente le norme statali (per le metodologie il DM 26 giugno 2009 “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”, per la figura del certificatore il DPR 16/04/2013 n. 75)
• sono in vigore, fino alla eventuale emanazione di un nuovo modello, i modelli di attestato di certificazione allegati al DM 26 giugno 2009
• le disposizioni regionali inerenti la “targa energetica” (art. 7 del regolamento) troveranno applicazione solo dopo l’approvazione con decreto dirigenziale del modello di targa energetica
• le disposizioni regionali inerenti il sistema informativo sull’efficienza energetica troveranno applicazione solo dopo il varo di tale sistema informativo. In particolare fino al varo di tale sistema gli attestati di prestazione dovranno essere presentati ai Comuni in forma cartacea

Vediamo quindi punto per punto quali sono le modalità vigenti in Toscana per la Certificazione Energetica degli immobili

1) I casi in cui è obbligatorio dotare l’immobile di un attestato di prestazione energetica – APE
Le disposizioni regionali (art. 23-bis della lr 39/2005 e articoli 3 e 4 del regolamento 17/2010) avevano ampliato il campo di obbligatorietà della Certificazione Energetica rispetto alla normativa nazionale originaria.
Ora la Legge 90/2013 è andata in generale anche oltre quelle disposizioni.

Secondo il nuovo dlgs 192/2005 riscritto dalla Legge 90/2013 si devono dotare di APE gli edifici o le unità immobiliari:

• costruiti (si segnala che la lettura completa della norma fa intendere per “costruiti” gli edifici/immobili di nuova costruzione)
• sottoposti a “ristrutturazioni importanti” (vedi la definizione di “ristrutturazione importante” all’art. 2 del dlgs) se tali lavori comportano il rilascio di un nuovo certificato di agibilità/abitabilità
• venduti (si segnala che la lettura completa della norma fa intendere nel “venduti” i trasferimenti a titolo oneroso in genere. Vedi al riguardo anche lo studio 07/08/2013 sull’A.P.E. pubblicato dal Consiglio Nazionale del Notariato)
• locati ad un nuovo locatario (si segnala che i contratti di nuova locazione senza allegato l’APE sono nulli)

Vi sono esclusioni equivalenti alla normativa regionale:

• gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi
• gli edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili

Vi sono esclusioni più ampie della normativa regionale:

• edifici rurali non residenziali non solo se riscaldati dal processo produttivo ma anche se semplicemente sprovvisti di impianti di climatizzazione
• i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore non a 25 mq ma a 50 mq
• anche gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose

2) L’attestato di qualificazione energetica – AQE
Il decreto legislativo 192/2005 (art. 8 comma 2) prevede anche un attestato di qualificazione energetica dell’edificio così come realizzato (detto AQE), da inviare al Comune con la dichiarazione di fine lavori. Quindi fino ad oggi in alcuni casi (per es. un nuovo edificio) è obbligatorio acquisire sia l’ACE che questo AQE
La legge regionale stabilisce che l’attestato di certificazione energetica (ora APE) tiene luogo dell’attestato di qualificazione, e che viene presentato al Comune con la certificazione di fine lavori (certificazione prevista dall’art. 86 della LR 1/2005). Quindi basterà presentare al Comune, allegato alla certificazione di fine lavori, l’attestato di prestazione energetica.

3) Come si fa a certificare un immobile
Si deve distinguere il caso in cui si deve certificare un immobile perché viene costruito o completamente ristrutturato, dal caso in cui lo si deve certificare per una vendita o una locazione.

a) Per attestare la prestazione energetica in occasione di lavori edilizi, prima dell’inizio lavori va scelto un certificatore energetico. Infatti il regolamento regionale precisa che il nominativo del soggetto certificatore è indicato nella comunicazione di inizio lavori. Il progettista gira una copia del progetto al certificatore. In corso d’opera il direttore lavori informa il certificatore sulle principali fasi di costruzione e lo stesso certificatore può fare ispezioni in cantiere. In attesa del varo da parte della Regione dell’APE come documento digitale, il certificatore redigerà l’attestato in cartaceo in più originali, in modo che uno rimanga al committente e uno venga trasmesso al Comune insieme alla dichiarazione di fine lavori (prevista dall’art. 86 della LR 1/2005) Infatti al momento in cui il professionista provvede alla certificazione di fine lavori (ed eventuale agibilità/abitabilità) di cui all’articolo 86 della l.r.1/2005, va trasmesso al Comune anche l’APE, e nel certificato di abitabilità/agibilità di cui al citato articolo 86 della l.r.1/2005 sarà fatta esplicita menzione dell’attestato di certificazione

b) Per attestare la prestazione energetica in occasione di compravendita/locazione il venditore/locatore incarica da subito un certificatore energetico. In attesa del varo da parte della Regione dell’APE come documento digitale, il certificatore, dopo aver fatto i controlli necessari, redigerà l’attestato in cartaceo in più originali. Infatti uno lo consegna al committente e uno lo trasmette al Comune (vedi gli obblighi di trasmissione al punto 5). Già gli annunci commerciali per vendere o locare un immobile, ai sensi dell’art. 6 del DL 63/2013, devono riportare la prestazione energetica dello stesso immobile. E ai sensi dello stesso articolo fin dall’inizio delle trattative il proprietario deve rendere disponibile l’APE al compratore/nuovo locatario e consegnarlo alla fine delle medesime. Negli atti di vendita o trasferimento di immobili a titolo gratuito o nei nuovi contratti di locazione andrà poi inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto “di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici” e va allegato l’APE pena la nullità del contratto

4) Cosa succede se, nei casi in cui è obbligatorio l’attestato di certificazione, questo non viene acquisito?
Bisogna distinguere fra gli obblighi di dotarsi dell’attestato di certificazione a seguito di lavori edilizi e gli obblighi che invece derivano da un trasferimento di proprietà o locazione.

a) Se l’obbligo deriva da lavori edilizi attenzione che il certificato di cui all’articolo 86 della L.R. n. 1/2005, è inefficace a qualsiasi titolo qualora non sia presentato al Comune l’attestato di certificazione energetica. La Legge 90/2013 prevede anche pesanti sanzioni amministrative

b) In caso di vendita (trasferimento a titolo oneroso) di immobile o di nuova locazione, la Legge 90/2013 prevede sanzioni amministrative ma anche la nullità dei contratti di vendita/locazione

5) Gli obblighi di trasmissione dell’ACE alla Pubblica Amministrazione
Il DM 26 giugno 2009 prevede che sia trasmessa alla Regione copia dell’attestato di certificazione energetica (ora APE) entro i 15 giorni successivi alla consegna al richiedente, a cura del certificatore. Tale obbligo, fino alla creazione di un sportello regionale on line, rimane (vedi art. 26 del regolamento).

A partire dall’entrata in vigore del regolamento, oltre alla trasmissione alla Regione di una copia dell’attestato, scatta un ulteriore obbligo di trasmissione: quando viene redatto un APE dovrà essere firmato almeno in due originali, perché oltre a quello consegnato al richiedente un altro dei due originali dovrà essere trasmesso al Comune di competenza.

Come trasmettere l’APE al Comune? Vi sono due casi:
a) se l’APE è prodotto a seguito di lavori edilizi un originale dell’attestato sarà trasmesso al Comune insieme al certificato di cui all’art. 86 della L 1/2005
Si segnala che, nel caso i lavori edilizi riguardino una pratica gestita dallo Sportello Unico Attività Produttive SUAP, anche l’APE passerà come tutta l’altra documentazione dallo stesso SUAP (il regolamento dice “nel caso in cui l’attestato di certificazione energetica sia relativo ad impianti produttivi, è trasmesso attraverso la rete regionale degli sportelli unici per le attività produttive”)
b) se l’APE è prodotto ai fini di una compravendita o di una locazione un originale dell’attestato, una volta firmato dal certificatore, sarà trasmesso senza indugio (dal certificatore o dal proprietario stesso) al Comune
6) La vigilanza del Comune
Competenti a vigilare sulla attività di certificazione energetica e sugli attestati prodotti sono i Comuni ai sensi dell’art. 3ter della lr 39/2005 e dell’art. 12 del regolamento.